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  • Writer's picture史敏 律师

新冠疫情下店铺关门,房租该怎么办?

随着美国各州居家令的发布和持续进行,回归商业的正常营业似乎还是遥遥无期,这对实体企业造成了巨大的影响,只要租用了商业店面,现在都需要面对没有收入,如何支付房租的难题。

(图片来源:网络)


不付租金,房东可以驱逐房客吗


因为房客不付租金,房东就可以启动驱逐房客的法律程序吗?目前好几个州都有行政令,比如纽约州长在3月20号就发布了在90天内,无论是商业还是住宅,暂停房东以不付租金为由驱逐房客的法律程序。但是暂停令只是按下了暂停按钮,并没有免去租金。90天以后,会怎么样呢?


目前纽约州有议员提议免去租金,但法案尚未通过。租金的问题很复杂,房东一般都有贷款,如果要免房租,就需要连同房东的房贷一并处理。而且政府是否有权免去租金而不补偿房东,是否属于宪法层面政府对私人财产的侵犯,目前还存在争议。

不可抗力,是不付租金的理由吗?


不可抗力可以成为免除履行租约义务的理由吗?在合同法上,有一种叫做不可抗力条款(force majeure provisions)。也就是说,在订立合同时无法预见的风险,或者无法抗拒的力量,影响了双方对于合同的履行,那么履行合同的义务可以就此解除。常见的情况包括自然灾害、罢工、政府行为、战争等。如果您的租约上有不可抗力条款,那么值得仔细看一下,有没有涵盖瘟疫?是否免去履行合同的义务?但是一般情况下,即便适用不可抗力也很难免去租金。更何况,很多小企业主在签订商业租约的时候,为了节约成本,都没有请律师参与商业租约的谈判,而导致商业租约通常由房东的律师一手起草,往往只保护房东的利益,而没有保护商铺主的利益。

申请政府疫情补助,用于支付房租


目前联邦和地方政府都有出台相关补助来解决房租的燃眉之急。曝光率最高的,就是国会通过的3500亿美元的CARES Act。其中对中小型企业薪资保护计划项目,就有可以用于支付房租而不用归还的部分,相当于是部分房租由政府买单。只是蛋糕太诱人,瓜分得太快,很多真正的中小型企业还没有行动,资金就被大鳄们抢得一干二净。目前第二波疫情补助已经下拨,大家可以继续关注。


房租减免,延期、分期支付,成为趋势


疫情什么时候能过去?经济什么时候能重启?目前是全世界人民最关心的问题。因为只有经济恢复正常,店铺才能正常营业,才有收入,才有房租的来源。否则,很多中小企业都会面临破产,而房东也将陷入房贷危机。经济的影响早已是你中有我,我中有你的,多米诺骨牌式的连锁反应,所以目前来看,房东和房客各让一步,重新协商解决房租危机将是大势所趋。


一方面,房东即便驱逐了房客,收复了店面,也暂时难以找到下一家租客,因此不如和房客同舟共济渡过难关,假如落井下石,房东最后也会损失惨重。而另一方面,企业主需要考虑:是永久关店?还是要在疫情之后恢复运营?如果永久关店,就需要看一下在当初的租约合同是怎么签订的?可能要赔偿多少租金?如果打算继续运营,也要和房东协商疫情期间的租金如何减免和支付,毕竟复工以后,经济也很难在短期恢复到以前的水平,所以需要重新协商签订将来的租约。如有需要,长按以下二维码联系史敏律师咨询。



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