一套曼哈顿公寓，可能让国内父母多缴$150万的税：在美资产的中国居民必读的遗产税与赠与税
- Legal Assistant
- 2 days ago
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许多在中国生活的家长，为了让子女在美国安家、读书或投资，会在纽约曼哈顿、皇后区法拉盛，或新泽西短山（Short Hills）、帕西帕尼（Parsippany）等地购置房产，或把美金汇入美国账户做投资。
他们通常以为：自己是中国人、生活在中国、税也都在中国交，美国的税务跟自己无关。
这是华人跨境家庭里，最常见、也最昂贵的一个误解。
只要您是"非居民外国人"（Non-Resident Alien，简称NRA），但在美国持有资产——一套房、一个证券账户、甚至一家LLC的股权——美国国税局（IRS）就有权对这部分资产征收最高40%的联邦遗产税，而您能享受的免税额，仅有 $60,000美元（不是1500万，也不是70万，是六万）。
更复杂的是：中国与美国之间至今没有遗产税或赠与税条约，这意味着许多其他国家（如英国、日本、德国）的高净值人士可以使用的"按比例免税额"等条约保护，对中国家庭并不适用。
这篇文章聚焦三个核心知识点：
NRA身份下的"$60,000悬崖"——为什么国内父母的美国房产风险最大
跨境赠与：NRA给子女送钱、送房、送股票的不同税务结果
纽约州遗产税与新泽西州遗产继承税：联邦之外，州一级的"第二道关卡"
一、$60,000 vs $15,000,000：身份决定一切
美国遗产税的核心逻辑
美国联邦遗产税（Federal Estate Tax）适用税率最高可达40%（IRC §2001）。但不同身份的人，享受的免税额（exemption）相差250倍：
身份 | 2026年联邦遗产税/赠与税统一免税额 | 征税范围 |
美国公民 / 税务居民（U.S. domiciliary） | $15,000,000（IRC §2010，2025年《One Big Beautiful Bill Act》永久化） | 全球资产 |
非居民外国人（NRA） | $60,000（IRC §2102(b)） | 仅美国境内资产（US-situs assets） |
请特别注意："税务居民"与"绿卡"在遗产税语境下不是同一概念。遗产税的判断标准是"住所地"（domicile），即"实际居住在美国且有无限期居留意图"，是一个事实判断，跟移民身份并非一一对应。
哪些资产被视为"美国境内资产"？
对NRA最致命的几类美国资产包括：
美国境内不动产（纽约、新泽西的房产，无论住宅还是投资房）
美国公司股票（包括Apple、Tesla、特斯拉ETF等公开交易股票，以及私人持股的C-Corp、LLC权益）
存放在美国保险柜或仓库的有形财产（艺术品、珠宝、金条）
美国境内的有形现金
但有几类资产对NRA不征美国遗产税，是合理筹划的关键：
美国银行存款（IRC §2105(b)，注意：仅限于非营业相关的存款）
美国寿险保单的死亡给付（NRA持有的美国寿险赔付不计入美国遗产）
部分美国国债
化名案例：上海王先生的曼哈顿公寓
王志远先生（化名），上海企业家，56岁，从未取得美国绿卡，也未在美国长期居住。2018年他为在哥伦比亚大学读书的女儿，在曼哈顿上西区全款购买了一套公寓，购房价 $2,300,000美元，登记在他个人名下。2025年这套房产市值约 $2,800,000。王先生在美国还有一个证券账户，持有Apple、微软等美股，市值约 $700,000。
如果没有规划： 假设王先生不幸离世，他的美国资产总额为 $2,800,000 + $700,000 = $3,500,000。作为NRA，他只能享受 $60,000 的联邦免税额。应税遗产为 $3,440,000。按40%最高税率粗略测算，联邦遗产税约 $1,376,000。此外，纽约市的公寓还要面临纽约州遗产税（详见第三节），可能再增加约 $200,000–$300,000。女儿要拿到这套房，可能需要先在9个月内（IRS Form 706-NA申报期）筹集 约 $1,500,000美元 的税款，否则房屋无法过户。
如果有规划： 通过在购置美国资产时设立合适的"遗产税防火墙"结构——常见方案有两种：
一是美国国内不可撤销信托（U.S. Domestic Irrevocable Trust），由境外资金做本金、由信托在美国置产，资产从一开始就不在王先生个人名下；
二是外国控股公司（Foreign Holding Corporation）持有美国房产或美股，王先生持有的是外国公司股票——而外国公司股票不属于"美国境内资产"。
两种结构各有适用场景（前者更适合受益人是美国子女、需要长期跨代传承的家庭；后者更适合资产已经直接持有、需要事后重组的情形）。配合美国寿险等工具进一步对冲，合理规划下潜在节税幅度可达90%以上。
💡 律师提示
很多客户问：能不能让女儿"代持"？答案是：联名（Joint Tenancy）或代持都不能解决问题。IRS对NRA与非美国公民的联名财产有特殊规定（IRC §2040(a)），原则上全部价值都被推定为NRA的遗产，除非能举证子女对该房产做出了实际出资且能提供来源合法的资金证明——绝大多数家庭根本拿不出这样的证明。
另一个常见误区："把美国房产直接转入信托"并不能解决问题——这一动作本身就构成"赠与美国境内不动产"，会立即触发NRA赠与税（40%税率、年度豁免仅 $19,000）。
正确的做法是从一开始就用境外资金做信托本金，由信托在美国置产；或者先把美国资产装入外国公司，再把外国公司股票（属于无形资产，NRA赠与不征赠与税）装入信托。入口方式错了，后面的结构再精巧也无济于事。规划的窗口期是"现在"，不是离世后。
二、跨境赠与：钱、股票、房子，税务结果天差地别
许多中国父母希望"趁活着就把钱给孩子"，但对NRA而言，赠与税规则与遗产税并不完全相同——这中间藏着可以善用的空间，也藏着容易踩中的雷区。
NRA赠与税的核心规则
赠与资产类型 | NRA是否需缴美国赠与税 |
美国境内不动产（如纽约房产） | ✅ 需缴，年度豁免仅 $19,000/受赠人 |
美国境内有形财产（黄金、艺术品等） | ✅ 需缴 |
美国公司股票（无形资产） | ❌ 不缴——这是一个重要规则 |
美国银行账户里的现金 | 法律状态有争议，需谨慎处理 |
境外资产（中国房产、香港账户等） | ❌ 不缴美国赠与税 |
关键点：根据IRC §2501(a)(2)，NRA赠与"无形资产"（intangible property）不征美国赠与税——即便这些股票是美国公司的。这意味着，如果国内父母把美国股票账户里的资产送给子女，美国一方原则上不产生赠与税。
但是！子女作为受赠人，可能要申报
如果子女是美国公民或税务居民，从境外获赠超过 $100,000美元 的财产，必须向IRS提交 Form 3520。没有税，但有申报义务。漏报罚款可高达赠与金额的25%。
化名案例：法拉盛的陈女士与父母的"几次大额汇款"
陈雅芳（化名），35岁，美国公民，住在皇后区法拉盛，从事金融行业。她的父母都在北京，是退休的国企高管。2023年，父母分两次从香港的账户向陈雅芳的美国银行账户汇入合计 $480,000美元，作为她在法拉盛购买公寓的首付与装修款。陈雅芳并未申报。
如果没有规划/没有申报： 2025年陈雅芳被IRS随机抽查，发现这笔境外大额收入未在Form 3520上申报。IRS依据IRC §6039F对未申报境外赠与处以最高25%罚款——$120,000美元——加上利息。父母的赠与本身不需要缴美国税（境外资产、境外赠与），但子女这一边的信息申报义务被严重忽视。
如果有规划： 赠与发生当年，陈雅芳在4月15日前提交Form 3520，准确列明赠与人、金额、日期。整个流程零美元税款，零罚款。同时，律师建议父母未来若再考虑大额赠与，可以分年度、分阶段，并以美国境外账户对境外账户的方式转账，以保持清晰的资金路径与文件链。
化名案例：新泽西短山的李医生与一套"差点变成赠与"的房产
李医生（化名），新泽西短山（Short Hills）执业的牙医，绿卡持有人。她的母亲是中国公民，住在杭州。2024年母亲想"送"她一套位于帕西帕尼（Parsippany）的投资房，价值 $850,000，直接登记在李医生名下。
如果没有规划： 母亲作为NRA，赠与美国境内不动产需缴赠与税（这一点与赠与股票相反！）。年度豁免仅 $19,000。应税赠与 $831,000，最高税率40%，潜在赠与税约 $330,000——而NRA赠与税没有 $60,000 那种"免税额"概念，超出年度豁免就直接进入纳税区间（IRC §2501(a)(2)与§2511(a)）。
如果有规划： 方案一：母亲不直接赠与房产，而是先用现金（境外现金）赠与，由李医生在美国自行购房——绕开"赠与美国不动产"这一应税情形。方案二：通过提前设立的不可撤销信托或外国实体持有，再变更受益人，结构上避免触发美国赠与税。两种方案的潜在节税都在 $300,000美元以上。
💡 律师提示
NRA赠与税最危险的"陷阱"是：很多人误以为"自己是中国人、钱从中国汇过来、就跟美国无关"。判断是否触发美国赠与税，看的不是赠与人国籍，而是赠与的"标的物"——尤其是它在赠与那一刻所处的位置。一笔在美国之外汇出的现金，与一份美国房产的过户，税务结果天壤之别。赠与的"形式"决定税务后果，远比"金额"重要。
三、别忘了州税：纽约的"悬崖"与新泽西的"继承税"
联邦层面只是第一关。纽约和新泽西的州税规则，对华人客户同样关键。
纽约州遗产税：$7,350,000的"105%悬崖"
纽约州2026年遗产税豁免额为 $7,350,000。乍听之下离绝大多数人很远，但纽约有一个独特且残酷的设计——"悬崖"（Cliff）：
如果应税遗产不超过豁免额 → 完全免税
如果应税遗产在豁免额 ~ 豁免额×105%（即约$7,717,500）之间 → 豁免额快速消失
如果应税遗产超过豁免额的105% → 整个免税额完全失效，全部遗产从第一美元起按累进税率（3%–16%）征税
更要紧的是：纽约州遗产税对NRA同样适用——只要房产在纽约州，就会被纳入纽约州遗产税的征税范围。联邦遗产税条约（即便存在）也不能减免州税——而中美之间本就没有遗产税条约。
新泽西州：没有遗产税，但有"遗产继承税"
新泽西州自2018年1月1日起废除了州遗产税。但仍保留遗产继承税（Inheritance Tax）——这是一个常被忽视的细节：
A类受益人（配偶、父母、子女、孙子女等直系亲属）：0%税率，完全免税
C类（兄弟姐妹、儿媳/女婿）：超过 $25,000 部分征 11%–16%
D类（其他人，含朋友、伴侣、远亲）：超过 $500 部分征 15%–16%
化名案例：曼哈顿的张教授与一套"差5万的房子"
张教授（化名），上海人，纽约大学终身教授，绿卡持有人但因长期居住已被认定为美国"税务住所地"（domiciliary）。他在曼哈顿上东区拥有一套自住公寓（市值 $4,500,000）、一套出租公寓（市值 $2,500,000）、一个证券账户（$900,000），还有上海一套老房子（折合 $300,000）。总资产约 $8,200,000。
如果没有规划： 张教授作为美国"税务住所地"，全球资产纳入征税范围。其资产 $8,200,000 已超过纽约州 $7,350,000 豁免额的 105%（$7,717,500）——完全踩中悬崖。结果：整个 $8,200,000 从第一美元起按累进税率征税，纽约州遗产税约 $700,000–$800,000。联邦层面虽未达 $15,000,000 联邦免税额，没有联邦遗产税，但纽约州这一刀是切切实实的。
如果有规划： 通过设立生前信托（Revocable Living Trust）配合信用避难信托（Credit Shelter Trust / Bypass Trust），夫妻间可以将各自的纽约州免税额"分配"使用（注意：纽约州不提供联邦层面的可携性portability，必须靠信托结构实现）。同时，通过年度赠与、慈善剩余信托（CRT）等方式，将应税遗产降至 $7,350,000 以下，可完全消除纽约州遗产税敞口——节税空间 $700,000以上。
💡 律师提示
很多新泽西客户听说"NJ没有遗产税"就放松了警惕。要注意两点：
第一，新泽西的遗产继承税对非直系亲属（伴侣、朋友、外甥侄等）税率不低，对LGBTQ未婚伴侣、未正式领养的孩子尤其关键。
第二，如果您是新泽西居民、却在纽约持有房产，纽约州依然会对该房产征遗产税——不会因为您住在新泽西就豁免。州税的规划，必须跨州、按资产所在地通盘考虑。
结尾
如果您或您的家人符合以下任一情形，强烈建议立即与跨境遗产规划律师面谈：
✅ 您在中国（或其他国家）生活，但在纽约、新泽西持有美国房产、证券账户、LLC股权
✅ 您的父母在国内，计划或已经为您在美国汇款、买房
✅ 您是美国公民/绿卡，但配偶或父母不是美国公民
✅ 您在纽约的资产（含房产）总额接近或超过 $7,350,000
我们的律所专注服务纽约和新泽西的华人移民及高净值跨境家庭，提供全套遗产规划、各类信托设立、跨境税务架构、QDOT合格境内信托等服务。
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电话： +1 (917) 720-6943
地址： 500 Old Country Rd, Suite 302, Garden City, NY 11530
跨境遗产规划的窗口期是现在，而不是病榻之上、不是签证拒签之后、不是房产已经过户之后。一个小时的预防性咨询，往往为家庭省下数十万甚至上百万美元的税款。
本文仅供一般法律信息参考，不构成正式法律建议。文中案例均为化名，如有雷同纯属巧合。具体法律事务请咨询有执照的专业律师。
关键法律条款引用：IRC §2001（联邦遗产税税率）、IRC §2010（统一抵免）、IRC §2040（联合财产）、IRC §2056A（QDOT合格境内信托）、IRC §2102（NRA抵免）、IRC §2105（NRA免税资产）、IRC §2501–2523（赠与税）、IRC §6039F（境外赠与申报）。法律和税率信息基于2026年5月最新规定，包括《One Big Beautiful Bill Act of 2025》对联邦免税额的永久化调整。
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