买纽约豪宅只当度假屋？注意！纽约市出台新税：非常住“豪宅税”来袭
- Legal Assistant
- 15 hours ago
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如果你在纽约市拥有一套高价值的房子，但平时并不把它当成你的“主要住所”（比如只是当作度假房、偶尔来玩时住住，或者空置着），那么从现在起需要特别关注了。
纽约州正式通过了一项针对非常住高价值住宅的“附加房产税”（Pied-à-Terre Tax）。简单来说：如果房子价值不菲，且你并不长期住在这里，除了每年要交的普通房产税外，可能还要额外多交一笔税。
为了让你轻松看懂这项新规定，我们梳理了以下几个最核心的问题：
1. 哪些房子可能会被征税？
这项新税适用于纽约市内的各类住宅，包括：
独栋、双家庭或三家庭房屋（One-, two-, and three-family homes）；
联排别墅（Townhouses）；
独立产权公寓（Condo）；
合作公寓（Co-op）。
用公司或信托买的房能避开吗？ 答案是不能。法律制定了“穿透”规则，即使你是通过信托、LLC（有限责任公司）或合伙企业等公司架构持有的房产，税务部门依然会“追查”到实际的个人所有者。
2. 什么情况下可以免税？（主要居所豁免）
如果你能证明这套房子是“主要居所”（Primary Residence），就不需要交这笔附加税。符合以下条件之一即可：
你自己长期居住于此；
你的直系亲属（如配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女等）长期居住于此；
你把房子租给了合规租客，且签了至少一年的合法真实租约。
注：纽约市财政局每年都会对“主要居所”的身份进行认定。如果你常年住在纽约州以外，哪怕一年在纽约住满183天（即所谓的“法定居民”），按照目前法律规定，这套房子可能依然无法算作你的“主要居所”，依然需要交税。
3. 税率怎么算？（分两个阶段实施）
政府为了给市场缓冲时间，将交税规则分成了两个阶段：
第一阶段：2026年7月1日 – 2028年6月30日
在这个阶段，不同类型的房子计算标准不一样：
独栋/双家庭/三家庭房屋（按房子估值算）：
估值在 $500万 – $1,500万美元：每年多交 0.80%
估值在 $1,500万 – $2,500万美元：每年多交 1.05%
估值超过 $2,500万美元：每年多交 1.30%
Condo 和 Co-op 公寓：
估值在 $100万 – $300万美元：每年多交 4.00%
估值在 $300万 – $500万美元：每年多交 5.25%
估值超过 $500万美元：每年多交 6.50%
为什么 Condo/Co-op 的税率看起来这么高？ 不要被高税率吓到！这是因为在第一阶段，政府给 Condo 和 Co-op 评估房屋价值时，用的是市财局以前的一套评估公式，评估出来的“政府评估价”通常远低于你买房时的实际市场价。所以税率虽然写得高，但基数其实被拉低了。
第二阶段：自2028年7月1日起
从2028年中开始，政府将采用新的估值方式（参考周边同类房屋的实际买卖价格），使 Condo 和 Co-op 的评估价更接近真正的市场价。
届时，所有房屋类型将一视同仁：
只有估值达到 500万美元 以上的房子才需要交税；
税率统一按照上面第一类房屋的累进税率（0.80% – 1.30%）计算。
4. 房主现在需要做什么？
如果你在纽约有高价房产，建议尽早做好以下几件事：
确认房屋用途： 检查这套房子是否符合“主要居所”的标准，是否有足够的证明材料（如报税单、租约等）。
留意政府税单： 纽约市官方表示，将在 8月30日前 向第二套房的业主发出缴税通知。
抓紧申诉窗口期： 收到通知后，如果你觉得把你的房子错划成了“第二套房”，你只有 30天的时间 提出异议申诉。
检查产权结构： 如果是用信托或 LLC 避税或持有的房产，需重新梳理产权文件，看是否符合新的合规要求。
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